Συνέντευξη στη Βάγια Σεραφειμίδου*
Οι εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας αποτελούν αδιαμφησβήτητα από τις πιο σημαντικές υπηρεσίες για οποιονδήποτε διαχειρίζεται ή ενδιαφέρεται για αγορά, πώληση ή μίσθωση ενός ακινήτου. Κάθε αγοραστής ή μισθωτής κατοικίας ή οποιουδήποτε επαγγελματικού ακινήτου οφείλει να προχωρήσει σε μελέτη εκτίμησης σχετικά με το ακίνητο που διαχειρίζεται ή σκοπεύει να αγοράσει με σκοπό τη βέλτιστη ενημέρωση και κατοχύρωσή του πριν τη λήψη οποιασδήποτε απόφασης για επένδυση.
Με άλλα λόγια οι εκτιμήσεις ακινήτων είναι ο βασικός μηχανισμός που ενεργοποιεί το κεφάλαιο το οποίο είναι δεσμευμένο με την ακίνητη περιουσία και προσδιορίζει την αξία του.
Ποιο είναι όμως το «πρόσωπο κλειδί» για την παροχή μιας αξιόπιστης εκτίμησης και ποια προσόντα πρέπει να διαθέτει; Από ποιους παράγοντες επηρεάζεται και διαμορφώνεται η αξία ενός ακινήτου; Ποιος είναι ο σκοπός για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση; Ποια είναι η κατάλληλη μέθοδος εκτίμησης και βάσει ποιων κριτηρίων επιλέγεται;
Τις απαντήσεις στα παραπάνω ερωτήματα δίνει η κα Μαίρη Ζάντου Director της Delfi Partners.
Ποιος είναι ο σκοπός της εκτίμησης ενός ακινήτου περιουσιακού στοιχείου και ποια δεδομένα πρέπει να ληφθούν υπόψιν από τον πιστοποιημένο εκτιμητή για τη διαδικασία της εκτίμησης;
Η εκτίμηση ακίνητης περιουσίας είναι μια διαδικασία που έχει ως στόχο τον προσδιορισμό της αξίας του εκάστοτε ακινήτου και κρίνεται αναγκαία προϋπόθεση για την ορθή επιλογή επένδυσης κάθε ακινήτου.
Μέσω της υλοποίησης του valuation report διατίθεται υλική υποδομή και πληθώρα αξιοποιήσιμων δεδομένων προκειμένου το εκάστοτε ακίνητο να αξιολογηθεί έγκυρα και αξιόπιστα σύμφωνα με τα οικονομικά δεδομένα της αγοράς, τη χρονολογία, την τοποθεσία, το μέγεθος, την ποιότητα υλικών αλλά και την αυτού χρήση την δεδομένη χρονική περίοδο.
Προκειμένου οι εκτιμήσεις να είναι όσο το δυνατόν πιο ακριβείς, εντός της έκθεσης, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η συμπερίληψη όλων των διαθέσιμων για το ακίνητο δεδομένων από τεχνικής και νομικής πλευράς καθώς αποτελούν τις βασικές παραμέτρους οι οποίες έχουν άμεση επιρροή στη διαμόρφωση της τελικής του αξίας.
Με άλλα λόγια η έκθεση εκτίμησης λειτουργεί ως «εγχειρίδιο» το οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον ενδιαφερόμενο είτε για επενδυτικούς, προσωπικούς ή κληρονομικούς λόγους είτε ως παραστατικό δικαστηρίου αλλά και λήψης δανείου από το οποιοδήποτε τραπεζικό ίδρυμα. Στο σημείο αυτό, οφείλουμε να αναφέρουμε ότι για σκοπούς δανειοδότησης ή οποιασδήποτε νομικής ή λογιστικής χρήσης, η έκθεση θα πρέπει να φέρει τη δέουσα πιστοποίηση.
Από ποιους παράγοντες εξαρτάται και από ποιους επηρεάζεται η αξία ενός ακινήτου;
Είτε αναφερόμαστε σε πιστοποιημένες είτε σε συνοπτικές εκτιμήσεις, οι παράγοντες από τους οποίους εξαρτάται η εκτίμηση ενός ακινήτου είναι νομικοί, τεχνικοί & οικονομικοί καθώς είναι και αυτοί που επηρεάζουν άμεσα την τελική κρίση και τιμή της εκτίμησης. Αναφορικά, ορισμένοι από τους παράγοντες που μεταβάλλουν την αξία του εκάστοτε ακινήτου είναι το Παγκόσμιο οικονομικό κλίμα, η εθνική οικονομία, η εκάστοτε Νομοθεσία-φορολογικό δίκαιο, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου, το τρέχον μίσθωμα καθώς και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του.
Άρα λοιπόν ο ρόλος του εκτιμητή είναι να μελετήσει όλα τα διαθέσιμα τεχνικά, και νομικά έγγραφα από τα ευρήματα των οποίων θα είναι σε θέση να καταλήξει ως προς την ορθή προσέγγιση και να οδηγηθεί με ακρίβεια στον προσδιορισμό της τελικής αξίας του ακινήτου κατόπιν επιτόπιας αυτοψίας.
Ποια χαρακτηριστικά πρέπει να διαθέτουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές και με ποιο τρόπο επιτυγχάνεται ένα άρτιο και ολοκληρωμένο αποτέλεσμα;
Οι εκτιμήσεις ακινήτων είναι αναγκαίο να πραγματοποιούνται από έμπειρους πιστοποιημένους εκτιμητές με πολλά χρόνια επαγγελματικής παρουσίας καθώς ο εκτιμητής φέρει την απόλυτη ευθύνη της έκθεσης και οι παραστάσεις που καταγράφονται από τον ίδιον πρέπει να στηρίζονται σε πραγματικά και αληθή γεγονότα έκνομων ενεργειών.
Πέραν της εμπειρίας ετών αλλά και της επιστημονικής κατάρτισης, ο Πιστοποιημένος Εκτιμητής οφείλει να διαθέτει αντίληψη, ούτως ώστε να μπορεί να εφαρμόσει τις γνώσεις του περί των Νομικών/Τεχνικών Χαρακτηριστικών, της οικονομίας της εκάστοτε χώρας του υπό εξέταση ακινήτου, να είναι ενημερωμένος για τις προοπτικές ανάπτυξης της κάθε περιοχής, την κατάσταση του ακινήτου, τη μίσθωση καθώς επίσης να γνωρίζει τη φορολογική νομοθεσία που αντιστοιχεί στο εκάστοτε ακίνητο προκειμένου να επιλέξει την κατάλληλη μέθοδο εκτίμησης και να παραθέσει την ολοκληρωμένη και επιστημονικά αποδεκτή αξιολόγηση του ακινήτου.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές της Delfi Partners ποια μέθοδο εκτίμησης χρησιμοποιούν; Ισχύει ότι η Συγκριτική Μέθοδος είναι η πιο παραδεκτή διεθνώς για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου;
Η Delfi Partners με βασικό γνώμονα την παροχή ολοκληρωμένων συμβουλευτικών υπηρεσιών σχετικά με την ακίνητη περιουσία έχει εξασφαλίσει στρατηγική συνεργασία με πιστοποιημένους εκτιμητές ακινήτων με στόχο τη δυνατότητα παροχής υπηρεσιών τεχνικού ελέγχου και εκτιμήσεων ακινήτων σύμφωνα με τις διεθνείς προδιαγραφές, παρέχοντας υψηλό επίπεδο επαγγελματικής επάρκειας.
Η Delfi Partners αφότου εξετάσει τα χαρακτηριστικά του υπό ανάλυση ακινήτου επιλέγει την πλέον κατάλληλη μέθοδο εκτίμησης, βασιζόμενη στην εφαρμογή επαγγελματικών προτύπων και αρχών δεοντολογίας των παρεχόμενων υπηρεσιών.
Η Συγκριτική Μέθοδος (Comparative Method), θα λέγαμε ότι είναι η πιο διαδεδομένη και είναι ίσως αυτή που μπορεί να εφαρμοστεί σε διαφορετικού τύπου περιπτώσεις όπως σε οικιστικά ακίνητα, γραφεία, γη, βιομηχανικά κ.ά. Στο σημείο αυτό, να αναφέρουμε ό,τι σε περιπτώσεις όπου τα εν λόγω προαναφερθέντα ακίνητα αποδίδουν μια σταθερή ετήσια απόδοση μπορούμε να κάνουμε χρήση της εισοδηματικής μεθόδου η οποία θα υπολογιστεί βάσει μισθωτικής αξίας.
Σύμφωνα με τα εκτιμητικά-επαγγελματικά πρότυπα του RICS, η προτιμώμενη μέθοδος για ολοκληρωμένα οικιστικά ακίνητα είναι η Συγκριτική Μέθοδος και η χρήση αυτής βασίζεται στη διαθεσιμότητα κατάλληλων συγκριτικών ακινήτων στην τοπική αγορά.
Στα συγκριτικά ακίνητα εφαρμόζονται προσαρμογές ως προς το μέγεθος, την ηλικία, την κατάσταση και τα ειδικά του χαρακτηριστικά (αριθμός ορόφων, θέσεις στάθμευσης, αποθήκη, κ.λπ.) σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Περαιτέρω αν το ακίνητο είναι μισθωμένο τότε η Εισοδηματική Μέθοδος (Income Method) όπως αναφέρθηκε ανωτέρω εφαρμόζεται εξίσου αξιόπιστα.
Για μερικώς ολοκληρωμένα οικιστικά ακίνητα χρησιμοποιούνται, εκτός από τη Συγκριτική Μέθοδο, και η Μέθοδος Υπολειματικής Αξίας (Residual Valuation Method) καθώς επίσης και η Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης (DRC) για την πλήρη κατανόηση της κατάστασης του κτηρίου και του κόστους ολοκλήρωσης των ακινήτων.
Τέλος, σε περιπτώσεις ξενοδοχειακών μονάδων η μέθοδος που εφαρμόζεται είναι η DCF (Discounted Cash Flow).
*Η κυρία Σεραφειμίδου Βάγια σπούδασε Πολιτικές Επιστήμες στο Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο και Δημοσιογραφία στο ANT1 MediaLab. Αρθρογραφεί στον ηλεκτρονικό και περιοδικό Τύπο, καλύπτοντας ένα ευρύ φάσμα θεμάτων του κοινωνικού και πολιτικού ρεπορτάζ. Παράλληλα, δραστηριοποιείται επαγγελματικά και στο χώρο των δημοσίων σχέσεων και επικοινωνίας.
