Είναι χαρά μας να φιλοξενούμε τον κ. Ντόντογλου Χρήστο

ο οποίος, βάσει της εμπειρίας του στο χώρο των ακινήτων, “φωτίζει” με τις απαντήσεις του, τις απορίες μας, πάνω στον επενδυτικό τομέα των ακινήτων.

Κάποτε η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ήταν μια πολύ καλή επένδυση. Σήμερα ισχύει το ίδιο και αν ναι ποιος κατά τη γνώμη σας είναι ο καλύτερος προορισμός αγοράς-επένδυσης;

Το ακίνητο “έδωσε” δυσκολότατες εξετάσεις και πέρασε με άριστα. Ακόμη και τη δυσκολότερη χρονιά της κρίσεως (2015 κλειστες τραπεζες) η απόδοση ενός επενδυτικού ακινήτου έφτανε στο 6%. Τονίζω επενδυτικού. Δεν είναι κάθε ακίνητο επένδυση.

Στις μέρες μας η απόδοση μπορεί να φτάσει στο 8% ετησίως. Για να καταλάβουμε το μέγεθος, αρκεί να σκεφτούμε το ότι η χώρα μας “βγήκε” στις αγορές και το «γιορτάζουμε» δανειζόμενη με 3,5%.

Οι καταθέσεις έχουν επιτόκιο ανάλογα το πρόγραμμα και το ύψος, στο 1%.

Το ακινητο 8% αποδοση !!!

Είναι η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα χρονοβόρα και δύσκολη;

Η αγορά του ακινήτου χωρίζεται σε δύο σκέλη

1) Επιλογή

2) Διαδικασία συμβολαίου.

Η επιλογή του κατάλληλου ακινήτου μπορεί να γίνει πλέον σε μια-δυο εβδομάδες.

Αρκεί ένας και μόνο έμπειρος μεσίτης, ίσως δύο για δεύτερη γνώμη, ώστε να έχουμε πρόσβαση λόγω των μεταξύ των μεσιτών συνεργασιών, σε όλη την αγορά.

Προυπόθεση είναι να έχουμε “γνώση της άγνοιας μας”, όπως έλεγε ο Σωκράτης.

Να θέττουμε ερωτήματα στους επαγγελματίες και όχι στο περιβάλλον μας. Έκαστος στο είδος του άλλωστε.

Το δεύτερο σκέλος είναι μια ανοιχτή πληγή.

Θα μπορούσα να μιλάω μέρες για τα πλοκάμια της γραφειοκρατίας, την έλλειψη γνώσεων ακόμη κι από νομικούς, την αργή ταχύτητα του κτηματολογίου (έλλειψη προσωπικού), αλλά και την έλλειψη ταχύτητας από πάρα πολλούς συμβολαιογράφους, έχοντας δεδομένο ότι αφού ανέλαβαν το συμβόλαιο, είτε το “εκτελέσουν” σε δέκα ημέρες είτε σε 30, θα πάρουν τα χρήματά τους.

Κατά τη γνώμη σας τί είναι πιο συμφέρον για κάποιον αγοραστή. Η αγορά για ιδία χρήση, για επένδυση χρημάτων ή για εκμετάλευση;

Το συμφέρον σχετίζεται με την απόσβεση και την επιστροφή των χρημάτων. Θα σας πω ενα παράδειγμα. Έστω μια γκαρσονιέρα από μία εταιρία ανακαινίσεων κοστίζει 70.000 ευρώ. Δε χρειάζεται παρά ελάχιστη συντήριση για 20 χρόνια. Σε 12-13 χρόνια κάνει απόσβεση μόνη της, έχει επιστρέψει το κεφάλαιο στον αγοραστή και του μένει και το ακινητο. Σε 25 χρόνια περίπου έχει «βγει» ένα δεύτερο σπίτι σχεδόν. Ποιά άλλη τοποθέτιση χρημάτων το κάνει αυτό;

Οι εμπορικές τιμές των ακινήτων σήμερα στη χώρα μας είναι υπερτιμημένες ή ισορροπημένες βάσει πάντα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων;

Οι αντικειμενικές αξίες δεν έχουν καμία σχέση με τις εμπορικές πολύ απλά γιατί ήταν ίδιες πάρα πολλά χρόνια και η αλλαγή τους έγινε απο μη ειδικούς.

Έστω ότι έχουμε δύο διαμερίσματα ίδια τετραγωνικά μέτρα στην ίδια οικοδομή στον ίδιο όροφο.

Έστω το “δεξιό” διαμέρισμα πωλείται ανακαινισμένο πολυτελώς και επιπλωμένο.

Το “αριστερό” διαμέρισμα ειναι κλειστό για 10 χρόνια, χρίζει ολικής ανακαίνισης. Το αγαπητό μας κράτος και για τις δυο πράξεις θα έχει ακριβώς ίδια έσοδα, λόγω της αντικειμενικής αξίας.

Τί θα συμβουλεύατε σε κάποιον αγοραστή με τα ίδια χρήματα. Διαμέρισμα στην πόλη της Θεσσαλονίκης ή εξοχικό στη Χαλκιδική;

Μακάρι οι αγοραστές να ακούγανε.

Το 2006 δύο άνθρωποι μέσης κοινωνικής τάξης και εισοδημάτων αγόραζαν με δάνειο στον Αη Γιάννη Καλαμαριάς, στην Πυλαια, στα Κων/κα με 220.000-270.000 ευρώ, 100-130 τμ.

Προφανώς ήταν παράλογο, όμως πουλήθηκε άλλη «μισή θεσσαλονίκη» σε μια 5 ετια.

Προφανώς για να αγοράσει κάποιος το δεύτερο σπίτι (εξοχικό στη χαλκιδικη) έχει ήδη το πρωτο, “τη βάση του”.

Σίγουρα ενα δεύτερο ή και τρίτο αστικό ακίνητο στην κεντρική και ανατολική θεσσαλονίκη είναι πολύ πιο ευέλικτη επένδυση.

Μπορεί εύκολα να ρευστοποιηθεί, μπορεί πολύ εύκολα να εκμισθωθεί. Δε γεννάται σύγκριση.Το ακίνητο στη χαλκιδική είναι hobby, το αστικό ακίνητο είναι επένδυση.